Na czym polega adaptacja gotowego projektu domu i jakie zmiany obejmuje? Dlaczego jest obowiązkowa? Jakie dokumenty są potrzebne do adaptacji? Odpowiedzi na powyższe pytania znajdziecie w naszym artykule.
Wybór gotowego projektu domu to krok, na który decyduje się wielu inwestorów. Takie rozwiązanie oferuje m.in. oszczędność czasu i środków finansowych – zwłaszcza w porównaniu z projektem indywidualnym. Należy jednak zdawać sobie sprawę z tego, że zanim przystąpimy do uzyskania pozwolenia na budowę, powinniśmy przeprowadzić adaptację projektu.
Czym jest adaptacja gotowego projektu domu?
Adaptacja projektu to proces dostosowania gotowego projektu architektoniczno-budowlanego do warunków panujących na danej działce, lokalnych przepisów prawa oraz potrzeb inwestora. Projekty gotowe są opracowywane według ogólnych zasad projektowych, co oznacza, że nie uwzględniają specyficznych warunków danej działki – takich elementów jak rodzaj gruntu, ukształtowanie terenu czy wymagania zawarte w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub w decyzji o warunkach zabudowy (WZ). Z tego powodu każdy gotowy projekt musi zostać zaadaptowany – jest to obowiązek zarówno z technicznego, jak i z prawnego punktu widzenia.
Warto ponownie podkreślić, że najważniejszym celem adaptacji jest dostosowanie projektu do lokalnych przepisów i warunków, takich jak wytyczne MPZP czy WZ. To one określają m.in.: kształt dachu i jego nachylenie, elewację, minimalne odległości budynku od granic działki, powierzchnię zabudowy.
Kto może przeprowadzić adaptację projektu?
Adaptację projektu może przeprowadzić jedynie uprawniony architekt mający kwalifikacje zawodowe oraz wpis do odpowiedniego rejestru. Oprócz wiedzy technicznej architekt adaptujący musi znać lokalne przepisy budowlane. Co ważne, architekt adaptujący staje się również projektantem odpowiedzialnym za zgodność projektu z przepisami prawa budowlanego, co oznacza, że będzie musiał podpisać się pod wnioskiem o pozwolenie na budowę.
Warto wiedzieć, że podczas adaptacji architekt analizuje także warunki gruntowe i klimatyczne działki. Do jego zadań należy np. określenie poziomu wód gruntowych, głębokości przemarzania oraz właściwości nośnych gruntu, a także ustalenie tzw. poziomu zero budynku.
Jakie elementy obejmuje adaptacja projektu?
Adaptacja gotowego projektu domu obejmuje kilka elementów, które muszą zostać zweryfikowane i dostosowane przez architekta. Każda działka budowlana ma specyficzne warunki, które mogą wpłynąć na sposób, w jaki budynek zostanie zaprojektowany i zrealizowany. Adaptacja projektu musi uwzględniać więc takie czynniki jak:
- warunki gruntowe – architekt może zdecydować o zmianie fundamentów, jeśli badania geotechniczne wykażą, że grunt na działce wymaga zastosowania solidnych rozwiązań;
- topografia terenu – jeśli działka ma nieregularne ukształtowanie;
- strefa klimatyczna – uwzględnienie lokalnych warunków klimatycznych (np. siła wiatru, opady).
Natomiast każda gmina ma opracowany miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, który określa, jakie warunki muszą spełniać budynki w danej okolicy. W przypadku braku MPZP inwestor musi uzyskać decyzję o warunkach zabudowy, która określa podobne wymagania.
Projekt domu musi być również dostosowany do możliwości podłączenia mediów na działce. W trakcie adaptacji architekt uwzględnia: przyłącza wodne i kanalizacyjne, przyłącza energetyczne i gazowe, odprowadzenie wód opadowych (w przypadku braku kanalizacji deszczowej).
Zmiany projektowe podczas adaptacji – dodatkowe modyfikacje
Adaptacja projektu daje także możliwość wprowadzenia dodatkowych zmian na życzenie inwestora, takich jak zmiana sposobu ogrzewania czy układu ścian działowych. Należy jednak pamiętać, że adaptacja sama w sobie nie obejmuje takich modyfikacji – to dodatkowe usługi, które zwiększają koszty realizacji. Wysokość opłat zależy od skali planowanych zmian oraz polityki cenowej wybranego architekta. Warto pamiętać, że projekty gotowe są chronione prawem autorskim, co oznacza, że wszelkie modyfikacje można wprowadzać tylko po uzyskaniu zgody autora projektu. Najczęstsze modyfikacje dotyczą: przesunięcia ścian wewnętrznych, zmiany technologii budowy, zmiany zastosowanych materiałów, zmiany lokalizacji i wielkości okien oraz drzwi, zmiany rodzaju pokrycia dachowego, instalacji wewnętrznych.
Dokumenty potrzebne do adaptacji projektu
Do adaptacji projektu inwestor musi dostarczyć następującą dokumentację:
- gotowy projekt domu w trzech egzemplarzach,
- aktualną mapę do celów projektowych, którą zamawia się u geodety,
- wypis i wyrys z MPZP lub decyzję WZiZT,
- warunki techniczne przyłączy (elektrycznych, gazowych, wodociągowych, kanalizacyjnych),
- w przypadku niektórych działek – decyzję o wyłączeniu terenu z produkcji rolnej lub leśnej oraz zgody i decyzję dotyczącą zjazdu z drogi publicznej,
- pełnomocnictwo – inwestor musi udzielić pełnomocnictwa w sytuacji, gdy adaptację i sprawy formalne załatwia architekt.
